Loi Scellier Outre Mer

La loi Scellier Outre Mer permet une réduction d’impôt de 40 % du prix de revient du logement pour un investissement locatif dans l’immobilier neuf.

Principes de l’investissement en loi Scellier Outre Mer

Née de la loi du 19 mai 2009 sur l’Outre-mer, ce dispositif en promeut le développement économique via des allègements d’impôts significatifs, la loi Scellier Outre Mer se résume ainsi :

Quelle réduction ?

Une réduction d’impôt de 40% pour les logements acquis ou construits entre 2009 et 2011 et 35% à compter de 2012 jusqu’en 2017.
Pour le secteur intermédiaire, le taux de réduction peut être majoré à 12% supplémentaires en cas de renouvellement de l’engagement de location au-delà des 9 premières années (6% sur deux périodes de 3 ans).

La réduction maximum est donc de 52 % étalée sur 15 ans.

Base de la réduction d’impôt :

La base de calcul de la réduction est le prix d’achat (frais d’acquisition inclus) de l’appartement.

Exemple : Monsieur Girardin achète un appartement de 200 000€ frais d’acquisitions inclus.

En bénéficiant du dispositif Scellier Outre mer, il va faire 40 % de réduction sur 9 ans soit :

Réduc. Impôt totale  = 200 000 x 0.4 = 80 000€

Soit une réduction d’impôt annuelle de : 8890€ /an

Les Territoires éligibles :

  • Les DOM : La Réunion, la Guyane Française, la Guadeloupe et la Martinique.
  • Les COM : Mayotte, Saint Pierre et Miquelon, Saint Barthélemy, Saint-Martin et Wallis-et-Futuna.
  • Les POM : La Nouvelle-Calédonie et la Polynésie française.

Conditions d’application

La loi limite l’investissement Scellier Outre mer à hauteur de 300 000 € et un seul investissement par an et par foyer fiscal

Les caractéristiques thermiques et la performance énergétique doivent être conformes aux prescriptions de l’article L.111-9 du code de la construction et de l’habitation.

L’investisseur doit s’engager à louer son logement nu à titre d’habitation principale pendant une durée minimale de neuf ans. Ceci dans les douze mois suivant l’acquisition ou la construction du bien.

Le fonctionnement du dispositif Scellier outre-mer est identique au Scellier classique :

  • Vous devez louer le logement à une personne qui en fera sa résidence principale.
  • Le loyer est plafonné, mais pas les revenus de votre locataire (hors Scellier outre-mer intermédiaire).
  • Votre investissement est plafonné à 300 000 € par an.
  • Vous devez louer votre bien pendant 9 ans minimum.
  • Votre logement doit respecter la réglementation thermique en vigueur.
  • La défiscalisation commence l’année de livraison du bien.

La mise en location

La location à un ascendant ou descendant est possible à condition qu’il ne fasse pas partie du foyer fiscal de l’investisseur.

Le montant des loyers est plafonné en fonction de la zone de l’investissement, ceci sont fixés par décret :

  • 152 € dans les départements d’outre-mer, à Saint Martin, à Saint-Bartehélemy et à Mayotte.
  • 192 € à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna et les Terres australes et antarctiques françaises.

Pour les baux conclus en 2010, les plafonds annuels de ressources à prendre en compte pour l’application de la loi Scellier Outre mer secteur intermédiaire sont les suivants :

Composition du foyer du locataire habitantDEPARTEMENT D’OUTRE MERPOLYNESIE FRANCAISE
Personne seule29.018 €28.163 €
Couple53.671 €52.088 €
Perseonne seule ou Couple + 1 personne à charge56.775 €55.100 €
P.S ou Couple + 2 personnes à charge59.880 €58.114 €
P.S ou Couple + 3 personnes à charge64.029 €62.138 €
P.S ou Couple + 4 personnes à charge68.178 €88.164 €
par personne à charge supplémentaire+ 4.355 €+ 4.226 €

LOI GIRARDIN ou SCELLIER Outre mer, quel régime choisir ?

Pour un même appartement neuf dans les DOM-TOM, un investisseur a le choix entre deux options :

  • La loi Girardin
  • loi Scellier Outremer

On opte majoritairement pour le Scellier, il offre en effet plus de souplesse :

  • Pas de plafond concernant le ratio prix/ m² de l’appartement.
  • Le déficit foncier qui apparait généralement les 5 premières est déductibles du revenus foncier dans la limite de 10 700€/an

La Girardin est privilégiée dans le cas d’un prix au m² faible ou pour une résidence principale.

TEXTES DE LOIS SCELLIER OUTRE MER :

Article 199 septvicies du code général des impôts – investissement Scellier.
Modifié par LOI JEGO n°2009-594 du 27 mai 2009 – art. 39 sur le développement de l’économie dans les territoires d’outre-mer.

Exemple d’investissement :

Le montant de l’investissement s’élève à 150 000 € FAI.

La réduction d’impôt est de 60 000 € sur 9 ans soit 6 666€/an an, à imputer sur la déclaration des revenus dés l’année de livraison.

Les revenus tirés de la location sont de 81 000€ sur 15 ans soit 5 400 € en moyenne par an.
Pour financer ce bien, prêt amortissable à taux fixe de 4,5% sur 20 ans soit une mensualité de 950 €.

Bilan de l’opération :

RecettesMontantDépensesMontant
Effort d’épargne mensuelle moyen100 €
Revenu perçus, loyers…450 €Charges mensuelles100 €
Gains fiscaux lissé sur 10 ans500 €Echéances du prêt (capital, intérêts…)950 €
Total des recettes950 €Total des dépenses1 050 €

Effort d’épargne sur 10 ans : 12 000 € soit 100€/mois

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