La loi Scellier Outre Mer permet une réduction d’impôt de 40 % du prix de revient du logement pour un investissement locatif dans l’immobilier neuf.
Principes de l’investissement en loi Scellier Outre Mer
Née de la loi du 19 mai 2009 sur l’Outre-mer, ce dispositif en promeut le développement économique via des allègements d’impôts significatifs, la loi Scellier Outre Mer se résume ainsi :
Quelle réduction ?
Une réduction d’impôt de 40% pour les logements acquis ou construits entre 2009 et 2011 et 35% à compter de 2012 jusqu’en 2017.
Pour le secteur intermédiaire, le taux de réduction peut être majoré à 12% supplémentaires en cas de renouvellement de l’engagement de location au-delà des 9 premières années (6% sur deux périodes de 3 ans).
La réduction maximum est donc de 52 % étalée sur 15 ans.
Base de la réduction d’impôt :
La base de calcul de la réduction est le prix d’achat (frais d’acquisition inclus) de l’appartement.
Exemple : Monsieur Girardin achète un appartement de 200 000€ frais d’acquisitions inclus.
En bénéficiant du dispositif Scellier Outre mer, il va faire 40 % de réduction sur 9 ans soit :
Réduc. Impôt totale = 200 000 x 0.4 = 80 000€
Soit une réduction d’impôt annuelle de : 8890€ /an
Les Territoires éligibles :
- Les DOM : La Réunion, la Guyane Française, la Guadeloupe et la Martinique.
- Les COM : Mayotte, Saint Pierre et Miquelon, Saint Barthélemy, Saint-Martin et Wallis-et-Futuna.
- Les POM : La Nouvelle-Calédonie et la Polynésie française.
Conditions d’application
La loi limite l’investissement Scellier Outre mer à hauteur de 300 000 € et un seul investissement par an et par foyer fiscal
Les caractéristiques thermiques et la performance énergétique doivent être conformes aux prescriptions de l’article L.111-9 du code de la construction et de l’habitation.
L’investisseur doit s’engager à louer son logement nu à titre d’habitation principale pendant une durée minimale de neuf ans. Ceci dans les douze mois suivant l’acquisition ou la construction du bien.
Le fonctionnement du dispositif Scellier outre-mer est identique au Scellier classique :
- Vous devez louer le logement à une personne qui en fera sa résidence principale.
- Le loyer est plafonné, mais pas les revenus de votre locataire (hors Scellier outre-mer intermédiaire).
- Votre investissement est plafonné à 300 000 € par an.
- Vous devez louer votre bien pendant 9 ans minimum.
- Votre logement doit respecter la réglementation thermique en vigueur.
- La défiscalisation commence l’année de livraison du bien.
La mise en location
La location à un ascendant ou descendant est possible à condition qu’il ne fasse pas partie du foyer fiscal de l’investisseur.
Le montant des loyers est plafonné en fonction de la zone de l’investissement, ceci sont fixés par décret :
- 152 € dans les départements d’outre-mer, à Saint Martin, à Saint-Bartehélemy et à Mayotte.
- 192 € à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna et les Terres australes et antarctiques françaises.
Pour les baux conclus en 2010, les plafonds annuels de ressources à prendre en compte pour l’application de la loi Scellier Outre mer secteur intermédiaire sont les suivants :
| Composition du foyer du locataire habitant | DEPARTEMENT D’OUTRE MER | POLYNESIE FRANCAISE |
|---|---|---|
| Personne seule | 29.018 € | 28.163 € |
| Couple | 53.671 € | 52.088 € |
| Perseonne seule ou Couple + 1 personne à charge | 56.775 € | 55.100 € |
| P.S ou Couple + 2 personnes à charge | 59.880 € | 58.114 € |
| P.S ou Couple + 3 personnes à charge | 64.029 € | 62.138 € |
| P.S ou Couple + 4 personnes à charge | 68.178 € | 88.164 € |
| par personne à charge supplémentaire | + 4.355 € | + 4.226 € |
LOI GIRARDIN ou SCELLIER Outre mer, quel régime choisir ?
Pour un même appartement neuf dans les DOM-TOM, un investisseur a le choix entre deux options :
- La loi Girardin
- loi Scellier Outremer
On opte majoritairement pour le Scellier, il offre en effet plus de souplesse :
- Pas de plafond concernant le ratio prix/ m² de l’appartement.
- Le déficit foncier qui apparait généralement les 5 premières est déductibles du revenus foncier dans la limite de 10 700€/an
La Girardin est privilégiée dans le cas d’un prix au m² faible ou pour une résidence principale.
TEXTES DE LOIS SCELLIER OUTRE MER :
Article 199 septvicies du code général des impôts – investissement Scellier.
Modifié par LOI JEGO n°2009-594 du 27 mai 2009 – art. 39 sur le développement de l’économie dans les territoires d’outre-mer.
Exemple d’investissement :
Le montant de l’investissement s’élève à 150 000 € FAI.
La réduction d’impôt est de 60 000 € sur 9 ans soit 6 666€/an an, à imputer sur la déclaration des revenus dés l’année de livraison.
Les revenus tirés de la location sont de 81 000€ sur 15 ans soit 5 400 € en moyenne par an.
Pour financer ce bien, prêt amortissable à taux fixe de 4,5% sur 20 ans soit une mensualité de 950 €.
Bilan de l’opération :
| Recettes | Montant | Dépenses | Montant |
|---|---|---|---|
| Effort d’épargne mensuelle moyen | 100 € | ||
| Revenu perçus, loyers… | 450 € | Charges mensuelles | 100 € |
| Gains fiscaux lissé sur 10 ans | 500 € | Echéances du prêt (capital, intérêts…) | 950 € |
| Total des recettes | 950 € | Total des dépenses | 1 050 € |
Effort d’épargne sur 10 ans : 12 000 € soit 100€/mois