LMNP

Statut de «loueur en meublé non professionnel»

Principe du statut LMNP :

Vous faites l’acquisition d’un appartement neuf ou ancien dans le but de le louer meublé à un locataire ou à un gestionnaire assurant la sous-location. Les revenus tirés d’une telle location appartiennent à la catégorie des BIC (Bénéfice Industriel et Commercial) et non à celle des revenus fonciers comme c’est le cas de la plus part des autres dispositifs.

Conditions d’application :

Ce statut s’obtient en faisant l’acquisition d’appartement meublé en direct ou par le biais des résidences services (étudiante, séniors, affaire, tourisme, EHPAD..).

Le locataire doit pouvoir bénéficier de 3 services minimum sur les 4 habituellement proposés :

• Restauration,
• Nettoyage,
• Blanchisserie,
• Accueil

Le fait que le locataire est accès à ces services, assujettit de fait l’activité à la TVA (services para-hôteliers).

La première conséquence est que tout investisseurs récupère la TVA ayant grevée son investissement au taux de 19.6%. En contrepartie, les loyers sont assujettis à la TVA au taux de 5,5%.

La location doit être réalisée par bailcommercial (pour les résidences services) ou bail classique dans le cadre d’un appartement ne bénéficiant pas de services.

Pourquoi le LMNP et pas le LMNP Bouvard/Scellier meublé :

Dans le cadre d’une location meublée non professionnel classique vous bénéficiez des avantages suivants :

• On amortit 100% de la valeur du bien (hors terrain et frais d’acquisition)De ce fait, les loyers perçus sont non imposables pendant environ 20 ans (selon le financement), en effet les amortissements agissent comme une charge déductible lorsque du calcul du résultat net.Ce n’est pas possible dans le cadre du Scellier meublé ou LMNP BOUVARD.Cette situation sied parfaitement dans le cadre d’un investisseur disposant de capitaux mais plus de revenus et donc plus d’imposition (départ en retraite suite à la vente de sa société par exemple).
• Le Statut du loueur de meublé est accessible avec les appartements anciensIls sont en général plus rentables que les appartements neufs et ont l’avantage d’être livré, ce qui évite le surcoût des intérêts intercalaires lié à la VEFA. On peut aussi visiter l’appartement avant de l’acheter, c’est appréciable !

Exemple d’investissement LMNP :

Un couple pacsé acquiert en septembre 2010 un logement en état futur d’achèvement, livré en octobre 2011 pour un prix total d’acquisition de 150 000 € tous frais d’acquisition inclus. L’achat est financé au moyen d’un crédit amortissable sur 25 ans.

Ils achètent un appartement dans une résidence « EHPAD » offrant une rentabilité de 5% soit 7500€ de loyer annuel.

• 1.  Période d’épargne :Durant cette période de 20 ans vous remboursez votre crédit et encaisser vos loyers, le différentiel, votre effort d’épargne s’élève en moyenne à 250 €/mois.La totalité des charges étant payées par le gestionnaire, y compris ceux mentionnés à l’article 606 du civil
• 2.  Période de rendement :Vous avez totalement remboursé votre crédit. Vous percevez alors une rente annuelle de 9950 €/an.Cette rente est défiscalisée pendant en moyenne 5 ans (selon le coût du financement) et est ensuite très faiblement imposée (abattement de 50% pour le micro-bic).