La loi Scellier s’applique également aux appartements dans l’ancien qui ne répondent pas aux caractéristiques de la décence. Il faut alors respecter les normes en vigueur pour réaliser les travaux de réhabilitation.
Présentation et avantages de la loi SCELLIER en réhabilitation
La loi n° 2008-1443 de finances rectificative pour 2008 du 30 décembre 2008 instaure un nouveau dispositif d’investissement locatif surnommé « loi Scellier réhabilité ».
- Pour l’investissement dans l’immobilier ancien ne respectant les règles de décences (décret et l’arrêté du 19 décembre 2003)
- Le propriétaire doit fournir un engagement de location du bien durant 9 ans minimum à un locataire en faisant usage de résidence principale.
- Le propriétaire doit s’engager à respectez les plafonds de loyer révisés chaque année.
- Une réduction d’impôt de 13% sur 9 ans à 23 % de la valeur du bien sur 15 ans (dans le cadre de la loi Scellier social)
- L’éventuel déficit foncier est déductible du Revenu Net Imposable (RNI) ou des revenus fonciers déjà existant
- L’économie d’impôt maximum est de 39 000 € répartie sur 9 ans et jusqu’à 69 000 € sur 15 ans.
- La réduction d’impôt s’impute l’année suivant la livraison sur les revenus perçus lors de l’année de la livraison.
- Dans le cadre du Scellier intermédiaire/social vous bénéficiez en sus d’abattement de 30% sur les loyers
En résumé, pour l’achat d’un bien immobilier ancien et réhabilité vous pouvez défiscaliser :
Loi Scellier : 13% du montant investit (dans la limite de 300 000€) déduit des impôts sur 9 ans, pouvant aller jusqu’à 75 000 € soit 4333 € /an. Loi Scellier Intermédiaire/Sociale : jusqu’à 23% du montant investit (dans la limite de 300 000€) déduit des impôts sur 15 ans pouvant aller jusqu’à 69 000 € soit 4600 € /an en moyenne.
QUESTIONS/REPONSES SUR LA LOI SCELLIER 2010 :
- Quel logement ?Le logement doit être acheté ancien et le propriétaire devra justifier que les caractéristiques ne correspondent pas à la décence. Pour cela il sera demandé au propriétaire de faire établir un état descriptif qui renseigne les catégories définies par le décret et l’arrêté du 19 décembre 2003. Le professionnel qui établira cet état descriptif fournira alors une attestation indiquant les catégories pour lesquelles le logement ne correspond pas aux caractéristiques de la décence.Le logement devra satisfaire également à certaines performances énergétiques et techniques (cf. ci-dessous).
- Quel profil des investisseurs pour la loi Scellier en réhabilitation ?La Loi Scellier s’adresse à tous les français imposés au-delà de 3000€/an.L’investisseur type paye entre 3000 et 10 000€ d’impôt par an, et possède une capacité d’endettement supérieure à 100 000€.
- Exemple d’investissement en Scellier réhabilitation sur 9 ansMonsieur Scellier fait l’achat en mars 2011 d’un appartement dans l’ancien de 50m² en ZONE B1 ne répondant pas aux critères de décence pour 150 000€. L’investisseur mandate une société pour la réhabilitation et réalise pour 50 000€ de travaux. L’appartement génère après travaux un loyer de 8000€ /an et des charges déductibles de l’ordre de 15%.La base de calcul pour la réduction d’impôt est donc de 200 000€.Calcul de la réduction d’impôt :• 1,44 % pour les 9 premières années, soit 2888 €/an.L’acquisition a été financée 100% à crédit. Le résultat foncier pour la première année est de :Résultat foncier = Loyer annuel: 8000€ – charges: 1200€ – intérêt d’emprunt : 7800€= – 1000 €Vous pourrez imputer ainsi 1000€ sur votre revenu soit une réduction d’impôt de 410 € pour un contribuable imposer à une TMI de 41 %.L’économie d’impôt réalisée est donc de 2888€ + 410€ = 3298€ à 41 % de TMI. (On suppose le déficit foncier constant, dans la réalité celui-ci diminue à mesure que l’investisseur rembourse le principal de son crédit).
Ensemble des points examinés par les professionnels lors de la réhabilitation d’un appartement non décent :
- Composition du logement :
a) Nombre et nature des pièces principales et des pièces de service;
b) Surface habitable et hauteur sous-plafond au sens de l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation; - Etat général du gros oeuvre
- Etanchéité à la pluie et aux eaux de ruissellement
- Etat de la toiture et de la charpente
- Etat des garde-corps, rambardes, rampes de balcon ou de terrasses
- Absence ou présence de plomb dans les peintures et risque d’accessibilité
- Absence ou présence de matériaux dégradés contenant de l’amiante
- Electricité: sécurité et dimensionnement en fonction des équipements prévisibles
- Gaz : sécurité et état général
- Etat des réseaux d’eau :
a) Alimentation en eau potable, raccordements, nature des matériaux des canalisations;
b) Evacuation des eaux usées et des eaux vannes; - Installations sanitaires: présence ou absence, situation et état général des éléments suivants: WC, baignoire ou douche, alimentation en eau froide et eau chaude
- Etat de la cuisine: existence d’une cuisine (coin-cuisine), évier, alimentation en eau froide et eau chaude, emplacement pour un équipement de cuisson
- Dispositif de chauffage: description et état général, adaptation aux caractéristiques du logement, dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion
- Dispositifs de ventilation et d’ouvertures: description et état général
- Caractéristiques des parois, des menuiseries extérieures et de leur vitrage
Une fois les travaux réalisés, le propriétaire devra faire constater, justificatifs à l’appui, que les performances techniques du logement réhabilité sont atteintes pour au mons 6 des points suivants :
- Respect des conditions minimales de surface et de volume habitables fixées par l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation
- Absence de risque d’accessibilité au plomb dans le logement et les parties communes de l’immeuble
- Absence de flocages, calorifugeagues et faux plafonds contenant de l’amiante et absence d’autres matériaux dégradés contenant de l’amiante
- Sécurité de l’installation électrique et respect notamment des exigences suivantes :
a) présence d’un appareil général de commande et de protection de l’installation, en principe le disjoncteur de branchement
b) protection par dispositif différentiel (disjoncteur ou interrupteur différentiel) à l’origine de l’installation, de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre. Ce dispositif peut être intégré au disjoncteur de branchement;
c) liaison équipotentielle dans chaque local contenant une baignoire ou une douche (salle d’eau);
d) dispositif de protection par fusible à cartouche ou disjoncteur divisionnaire sur chaque circuit, adapté à la section des conducteurs;
e) élimination de tout risque de contacts directs avec des éléments sous tension, tels que conducteurs dénudés, bornes accessibles, appareillages détériorés;
f) conducteurs protégés par des conduits, moulures ou plinthes;
g) en cas de rénovation de l’installation électrique les travaux sont conformes aux dispositions de sécurité de la norme NF C 15-100 avec un dimensionnement suffisant en fonction des équipements prévisibles; - Sécurité de l’installation de gaz notamment les exigences suivantes: étanchéité des tuyauteries fixes des raccordements; présence d’une ventilation adaptée au système d’évacuation des fumées de combustion; présence d’un robinet pour chaque appareil, accessible et manoeuvrable; qualité de la combustion
- Evacuation des eaux usées et des eaux vannes avec dispositif évitant les remontées d’odeurs (siphons et colonnes ventilées)
- Existence d’au moins une pièce spéciale pour la toilette, avec une douche ou une baignoire et un lavabo alimentés en eau chaude et froide
- Existence d’un cabinet d’aisance séparé des pièces principales
- Présence de protection solaire sur les baies exposées (volets, stores opaques ou contrevents)
- Isolation des combles lorsque le logement est situé sous comble
- Ensemble constitué des fenêtres et portes-fenêtres, existant ou amélioré, de caractéristique thermique (Uw) inférieure ou égale à 2.9 W/m²K et compatible avec la ventilation du logement (…)
- Dans le cas d’un chauffage individuel, quelque soit le statut de l’immeuble, ou d’un chauffage collectif dans un immeuble appartenant à un propriétaire unique, présence :
a) d’un chauffage à eau chaude centralisé avec une chaudière à minima référence Rt2000 ou air, avec des dispositifs de régulation, calorifugeage et équilibrage;
b) ou, si la solution est adaptée aux caractéristiques thermiques du bâtiment, d’un chauffage électrique avec système de régulation et de programmation muni d’émetteurs fixes (NF classe C ou équivalent), de planchers directs, de plafonds rayonnants, ou de systèmes à accumulation;
c) ou un chauffage par un système thermodynamique.