La loi Pinel est un régime fiscal immobilier locatif, qui offre des avantages fiscaux considérables, pour les investisseurs en bien locatif neuf, ou ancien, sous quelques conditions. Pour y profiter, il faut respecter certains critères, comme, entre autres, le plafond des loyers, qui dépend de la surface habitable du logement. Du coup, pour ne pas se planter, il faut bien savoir calculer la surface éligible, en ce régime fiscal.
L’importance de la surface éligible en loi Pinel
La surface éligible permet, tout d’abord, d’éviter des erreurs grossières, qui auraient pour conséquence un potentiel redressement fiscal. À l’inverse, en connaissant tous les éléments éligibles, cela permet de ne pas sous-évaluer le loyer, et de le calculer au plus juste. En effet, le propriétaire du logement a le droit d’augmenter le loyer, si l’indice de référence, comme la surface éligible, des loyers a augmenté. Cette révision du loyer peut se faire annuellement, ou à une date fixe prévue dans le contrat de location. Le propriétaire peut également louer à un prix inférieur à celui obtenu par le calcul, selon la surface éligible.
Surface éligible en loi Pinel
Pour déterminer la surface éligible, en loi Pinel, on a la formule suivante :
Surface éligible Pinel = Surface utile (ou habitable) + la moitié de la surface des annexes
Surface habitable
Il faut savoir que dans le cadre de la loi Pinel, la surface utile est la partie habitable du logement, où la hauteur sous plafond est de 1,80 m. Pour avoir la surface habitable totale, il faut soustraire l’espace occupé par les murs, les cloisons, ainsi que les ouvertures. Il faut noter que les garages, les parkings, les combles, ainsi que les caves, ne sont pas pris en compte dans le calcul de la surface habitable. Et aussi, en règle générale, tous les autres locaux présents dans l’habitation, dont la hauteur est inférieure à 1,80 m, ne sont pas pris en compte dans la surface habitable.
Surface annexe
Les annexes et les dépendances sont les parties de l’habitation réservées à l’usage exclusif du locataire. Ainsi, elles ne sont pas comprises dans la surface habitable, et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m. Elles comprennent, entre autres, les celliers, les sous-sols, les caves, les remises, les loggias et vérandas, les remises, les balcons, les combles et greniers aménageables. Si le logement possède une terrasse, cette dernière est aussi considérée comme une surface annexe. En plus, il faut savoir, toutefois, que dans le calcul de la surface utile, seule la moitié des surfaces annexes, plafonnée à 8 m², sera prise en compte. Par exemple, pour un investisseur qui achète un bien, en zone A bis, dont la surface habitable s’élève à 30 m², avec un balcon de 8 m², sa surface acceptée par le dispositif, pour estimer son loyer maximal, est égale à : 30 + (8/2), soit 34 m².
Pour conclure, afin d’éviter l’explosion des loyers, le dispositif Pinel a mis en place des plafonds de loyer par m². Ceux-ci sont revus chaque année dans le cadre de la loi de finances.